杠杆和爆仓 郑志刚和K11“单飞” 新世界大变局
9月25日，郑志刚要被辞退的消息在业内流传，直至次日下午新世界发展2024财政年度全年业绩会上，消息坐实。
据了解，郑志刚已于几个星期前主动提出辞任新世界发展执行副主席兼行政总裁一职，转任为非执行董事及非执行副主席，而行政总裁的职位由马绍祥接任，他原为新世界发展首席运营总监。
不仅如此，郑志刚还一口气请辞其在家族企业包括周大福、新创建集团和新世界百货中国的核心职务。
消息一出，许多行业人士均表示“震惊”：郑志刚一直被外界视为“郑氏家族第三代接班人”，如今彻底退出新世界集团旗下核心企业的“实权”管理层，实属意外。
“包袱”变轻后的郑志刚，希望将更多时间投入到公共服务和其他个人事务中，同时，他也带着自己创立的“K11”品牌一起“出走”。
郑志刚“主动请辞”
与新世界发展20年来首次亏损
当家族第三代“主动请辞”与“20年来首次亏损”同时证实，新世界发展被推向风口浪尖。
9月26日，新世界发展披露，2024财年（2023年7月-2024年6月末），年度亏损达171.26亿港元。
在业绩发布会现场，郑志刚谈及亏损原因——主要是上半财年新世界发展出售新创建，导致了80亿港元非盈利亏损，另有近92亿港元亏损是非现金减值和拨备。
除了亏损，同样值得关注的是，这家地产巨头正在“瘦身”。
2024财年，面对“降负债”的当务之急，新世界发展进行了一系列的资产腾挪，并同步出售非核心资产。
郑氏父子实控的周大福，在购入新世界发展旗下的新创建集团之后，又出手拿下深圳前海周大福大厦30%股权，共计为新世界发展回笼超232亿港元。
另据财报披露，2024财年，新世界发展完成出售约77亿港元非核心资产。其中包括，香港荃湾愉景新城商场及停车场，交易价40.2亿港元；西贡傲泷商场商业部分及52个商业车位，交易价约1.15亿港元。
一系列操作之下，新世界发展总资产由6160亿港元，缩减至4451.6亿港元。但由于净负债率并未达到此前定下的目标“减至40%以下”，新世界发展表示，仍将“通过不同方式优化财务状况”，包括开源节流、严格控制资本支出、运营支出以及出售非核心资产等。
这不免让业界猜测，“瘦身”举措会否波及核心资产。
据港媒消息，新世界发展旗下位于尖沙咀核心地段的K11ArtMall，近期已接到华润香港房产平台——华润隆地的收购意向，洽购价约90亿港元（约82亿人民币）。
尽管资产腾挪尚有未知变数，但从土地储备来看，新世界发展“聚焦高回报核心业务”的策略仍有厚实托底。
据财报披露，截至2024年6月30日，新世界发展在香港持有应占总楼面面积约774万平方呎的土地储备可作即时开发，同时在新界持有约1584万平方呎待更改用途之应占农地土地面积，其中约90%位于被视为“香港发展新引擎”的北部都会区。
在中国内地，新世界发展持有不包括车库的土地储备总楼面面积约372.1万平方米可作即时开发，其中约58%位于大湾区及长三角地区。
郑志刚买下K11品牌
持续扩大全国版图
虽说郑志刚“撇清了”家族企业的职务，但对其创立的K11，却“割舍不下”。
汇通达乡镇会员店网络在下沉市场的稳固发展，是一个成功案例。2024年以来，他们与汇通达的合作关系逐步深入，粘性显著增强，共同体逐渐成型，跑出了显著的业绩。这一成就的取得，离不开汇通达铁军的精细化服务赋能。这支由3000人组成的高度本地化的铁军服务队伍，活跃在全国21个省、2.5万个乡镇的一线市场，全方位护航服务会员店。不仅解决会员店的日常经营难题，还负责为其搭建未来可持续成长的价值体系。
赞叹不已，挚达科技的自动充电机器人在性能上实现了质的飞跃。从快速定位充电口到精准插拔，整个过程一气呵成，仅需极短的时间，极大地提升了充电效率。同时，该机器人还具备出色的环境适应能力，无论是严寒酷暑，都能保持稳定的工作状态，展现了其卓越的耐用性和可靠性。此外，挚达科技还带来了其创新的绿色能源解决方案，该系统集成了最尖端的科技，不仅提升了能源的使用效率，还有效减少了家庭对传统能源的依赖。通过光伏将绿色电能引入家庭、储能设施和电动车中，在电动汽车充电时，使用绿电实现零排放，积累家庭碳积分，参与碳交易，为环保事业贡献自己的力量。
新世界公告显示，将以总价2.09亿港元向郑志刚全资拥有的公司ACGroupLimited转让5家K11关联公司股份。
具体来看，五家关联公司包括K11CommercialManagementGroupCompanyLimited、K11LoyaltyProgramLimited、K11GentryClubLimited、GloboTravelAgencyLimited及爱互送有限公司，主要营运管理K11品牌及其相关业务。
作为出售的一部份，双方同时订立2024年服务总协议及商标许可协议，商标许可协议自2024年10月1日起为期30年。
一通操作后，郑志刚的“买方集团”将在全球继续发展“K11”品牌，而K11仍是新世界旗下的资产及品牌，新世界发展将继续根据使用“K11”品牌的第三方管理业务的收入收取许可费。
回看K11的发展路径，从2009年在香港带来全球首个K11起步，到2013年内地首家K11在上海开业，如今K11在全国版图不断拓展，截至目前，K11已在上海、广州、武汉、沈阳、天津、北京、宁波、无锡、厦门等城市开设购物中心，并不断通过经营调整升级，实现项目业绩的提升。
近年来，K11更透过新产品线K11Select在内地实现快速复制，自2017年全国首个K11Select落子武汉后，后续包括天津、广州、宁波、无锡、厦门、上海、杭州等地布局，而轻资产模式也将进一步扩大K11在全国范围内的商业版图。
位于香港尖沙咀的K11ArtMall作为K11品牌的全球首个购物艺术馆，也是全球首个率先将艺术、人文、自然三大核心元素融合的购物中心，今年已进入15周年。
据新世界发展公布最新业绩显示，K11ArtMall在23/24财年全年销售额及客流分别上升16%及10%，整体出租率维持99%。
早在2019年，彼时开业已满十年的K11ArtMall开启了一轮“大换血”，主要涉及商场空间翻新、定位优化和品牌汰换，历时5年，K11ArtMall已焕新超过100间新店和限时快闪店，品牌焕新比例近6成，甚至在疫情期间也一直保持超99%出租率。
//内地首个K11：上海K11迈入十一周年
2013年，魔都淮海中路，新世界大厦裙房商场原址上，内地首家K11现身。这是全球首个融合艺术、人文、自然三大核心元素的新一代商业形态，是新世界发展在内地独创“艺术mall”门派的开山之作。
如今，迈入十一周年的上海K11，除了带来更丰富多元的热点活动和体验外，也新引入云贵川Bistro、POPMART、CardHobby、PopSockets等品牌，打造更丰富多元的品牌业态。最新财报显示，上海K11截至年末整体出租率达94%。
武汉K11Select作为继香港K11、上海K11之后，香港新世界集团打造的华中地区首个、全国第三座K11购物艺术中心，开业引进150家精品店铺，其中25%品牌首进华中，30%品牌首进武汉，首进光谷品牌占比高达70%。
武汉K11Select历经将近7年的运营，从最初的“时髦、雅致、轻奢”定位，到现在更加强调“潮&趣”生活主场的形象。
最新业绩显示出武汉K11Select的调整成效，23/24财年全年销售总额按年增长近一成，全年客流录得双位数增长，出租率进一步增长至94%。
作为粤港澳大湾区的首个K11Select，也是广州第二个K11，广州K11Select借着耀胜新世界广场综合体全业态首发亮相披露了最新进度。
广州K11Select将以“未来生活+”为定位，打造一个融合在地文化与现代商业、潮流与松弛交融、都市与自然共生的文化商业生活空间，成为Z世代的品质生活体验场，项目将于明年开业。
营造一个有呼吸感的空间：广州K11Select规划了多层是半户外设计，在这些半户外空间规划出四大主题露台公园，各有特色，希望营造出自然与室内无界游逛的松弛日常。
打造一个保育和发展传承岭南文化的平台：项目与K11集团旗下致力保育中国传统手工艺的慈善机构——K11Craft&GuildFoundation(KCG)合作，在L4、L5层打造HERITAGEbyK11岭南文化区，向各地游客展示岭南文化旧艺新造的窗口。
创造一个宠物友好休闲社交新聚点：未来计划引入香港K11MUSEA首创的BohemianPetsGarden理念，打造番禺首个宠物友好Mall，引入宠物友好设施及宠物友好餐厅，营造一个充满趣味的宠物社交新聚点。
坐落于宁波三江口核心地标，宁波K11项目将于今年9月28日正式亮相。这不仅是K11的宁波首秀，更巩固其在长三角的市场布局。
宁波K11在打造上，用“一半商业、一半公园”的新型业态，让年轻弄潮儿、儿童客群、家庭消费者都爱上citywalk，依托线下商业获得幸福感。
在品牌阵容上，项目结合自身优势和在地特色，引入众多省级、市级首店及特色品牌。
未来，K11也将继续巩固集团聚焦深耕大湾区一线城市及珠三角重点区域的战略布局。其中，深圳作为新开拓的市场，在今年会迎来中国内地的首个旗舰项目“K11ECOAST”，总体量近23万㎡，涵盖文化零售地标K11ECOAST、多功能文化空间K11CulturalCentre、新世代办公空间K11ATELIER办公楼及海滨长廊Promenade，致力打造最美最有影响力的海滨文化艺术区。
根据最新数据，K11将遍布大中华地区的12个重点城市，合共34个项目，总楼面面积达273万平方米。
随着全国各地的K11项目相继落成和开业，有助于提高新世界发展的经常性租金收入占比，有效带动集团业绩稳步提升，提供充足的现金流。
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